近來，房地產開發商恆大的利息及債券票息的支付能力出現不確定性，負面市場情緒蔓延整個亞洲債券市場，亞洲高收益債券的表現因而受到劇烈影響。
由於中國市場佔亞洲高收益債券的投資比重超過50%，且房地產業在中國股市中具有一定份量，亞洲高收益債券因房地產業不確定性而重創，並不令人意外。短期來說，恆大事件將持續拖累房地產業的市場氛圍。
亞洲高收益債券市場的波動向來較顯著，不過長期而言，該市場也一直為投資人帶來正報酬（見圖1）。話雖如此，恆大事件仍為投資人帶來較深遠的影響及反思。
圖1. 在顯著的波動下獲得長期正報酬
投資人將重新評估中國高收益房地產債券的風險預期，這除了會使債券的收益率上升及利差擴大，發行B級債券（流動性較差）的公司，資金取得上也會愈來愈困難，因為中國政府非常有可能會持續掌控房地產業的槓桿政策。
最近這幾個月，中國政府對首次購屋的抵押核准和貸款利率施加規範，目的除了壓抑大城市的租金成長，也希望藉此降低房地產開發商的土地取得溢價成本。2021年上半年度，中國政府又施加了更嚴格的抵押政策，導致房地產開發商現金回收的速度減慢；房價限制和土地成本增加，也讓息稅折舊攤銷前盈餘（EBITDA）和利潤率呈下滑趨勢。同時，雖然部分房地產開發商在今年6月前遵循中國政府的「三道紅線」政策，但投資人仍需要確保未來在改善債務比率下，商業承兌匯票及少數人權益不會因此增加和犧牲。
重新評估中國房地產業的風險預期，將使投資人及房地產開發商更有紀律。投資人需要提高洞察，房地產業過去仰賴的「高成長、高槓桿」模式，將逐漸成為過去；房地產開發商也需要符合中國政府提出的目標——降低槓桿、提高人民的住宅負擔能力、以及將資源轉向具策略重要性的先進製造業、科技業及可再生能源業。
雖然中國房地產業過往受到多次政策的影響而波動，但房地產業依然在中國的經濟成長中扮演重要角色。2020年，房地產業佔中國固定資產投資27.3%，同時也是許多中國地方政府的重要收入來源。因此，中國政府理所當然不樂見房地產業出現系統性的大量違約，並期待房地產業能穩健發展。
中國的房地產業在2021年上半年有營收正成長，2021年前八個月的合約銷售表現相當理想。令人鼓舞的是，房地產的庫存水準更加理性；多家房地產開發商已經在今年度上半年減緩收購土地儲備，這有助於在流動性不足的情況下保留現金。雖然債務對EBITDA的比率在今年上半年因利潤率降低而稍有惡化，但淨負債權益比及資產負債率大致穩定，略低於2020年底水平。
長期而言，中國不斷擴張的中產階級、都市化及巨型都市的發展，將持續有利房地產業成長。中國房地產業的去槓桿，會讓市場更加紀律，並改善整體產業的信貸情形。
儘管投資人預期亞洲高收益債券市場的違約率將持續上升，我們卻也認為眼光獨到的投資人迎來了投資機遇。中國高收益債券市場中，市值1美元，但價格低於50美分的債券百分比在最近幾個月快速增加。（見圖2）
圖2. 投資人已將高違約率納入考量
短期內，我們將繼續在部署投資組合時，審慎地挑選債券。我們也留意到，中國房地產業比起過往更積極於去槓桿。隨著房地產業的基本面逐漸改善，我們相信有耐心、積極、且對信貸有所研究的投資人將從風險中獲得相對應回報。